銅鑼灣SOGO疑擅改5層辦公室做商場 涉違地契16年地政無執法

傳真社發現,利福國際集團有限公司2001年接手崇光百貨後疑擅自改變物業用途,在未經批准下將銅鑼灣東角中心新翼12樓至16樓改建成購物商場,並就此上巿公開集資。改建至今16年,地政總署未有就用途與地契不符執法,屋宇署亦無發現物業用途改變導致走火通道未能符合消防要求。

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崇光百貨(SOGO)屹立銅鑼灣心臟地帶36年,是本港商場地標之一。但FactWire傳真社發現,利福國際集團有限公司(聯交所編號:1212) 2001年接手崇光百貨後疑擅自改變物業用途,在未經批准下將新翼12樓至16樓改建成購物商場,並就此上巿公開集資。改建至今16年,地政總署未有就用途與地契不符執法,屋宇署亦無發現物業用途改變導致走火通道未能符合消防要求。

銅鑼灣崇光百貨位於軒尼詩道的東角中心,由地庫二層的日式超市,拾級而上,地面樓層開始售賣名牌手袋、化妝品、名錶、皮鞋等,到10樓全層皆為百貨公司。11至16樓則分為新、舊翼兩部分,中間由走火梯分隔,舊翼辦公室約佔一半面積,新翼則有書店、咖啡店、電器及影音產品零售、美容中心和展銷場等。根據崇光百貨母公司利福國際2004年年報,新翼11樓至16樓統稱為SOGO CLUB。崇光百貨表示2005年取得會社牌照。

崇光百貨11樓為SOGO BOOK CLUB,內有日式書屋、咖啡店、眼鏡店、文具及精品店。

崇光百貨12樓為SOGO CLUB的一層,內有瓷器及水晶餐具店。

崇光百貨13樓為SOGO CLUB的一層,內有電器及影音產品店。

崇光百貨14樓為SOGO CLUB的一層,內有美容中心。

不過翻查崇光百貨歷史,2000年日本崇光宣布破產後,華人置業時任主席劉鑾雄聯同新世界發展創辦人鄭裕彤,於2001年初宣布共同出資35.3億元購入東角中心及崇光百貨的香港經營權,後來以利福國際持有崇光百貨。東角中心(新翼)於2001年5月註冊大廈公契,列明其地下2層、地下1層、G層、1至11樓為商業範圍,12至22樓則為辦公室範圍。

根據東角中心(新翼)所在地段的土地文件,1993年獲批的換地條件及2001年獲批的換地條件修訂中,「特別條件」部分均列明,土地受讓人必須遵守大廈公契條款及條件(1993年版本為將被批核的大廈公契條款),除非獲地政總署署長(1993年版本為屋宇地政署署長)同意,否則不能更改公契。

東角中心(新翼)大廈公契於2001年5月註冊,列明地下2層、地下1層、G層、1至11樓為商業範圍,12至22樓則為辦公室範圍。

東角中心大廈(新翼)公契於2001年5月註冊,列明地下2層、地下1層、G層、1至11樓為商業範圍,12至22樓則為辦公室範圍。

根據銅鑼灣崇光百貨所在地段、於1993年獲批的換地條件,「特別條件」部分列明「土地受讓人必須遵守將被批核的大廈公契條款,除非獲屋宇地政署署長同意,否則不能更改公契。」

根據銅鑼灣崇光百貨所在地段、於2001年獲批的換地條件修訂,「特別條件」部分列明「土地受讓人必須遵守大廈公契條款及條件,除非獲地政總署署長同意,否則不能更改公契。」

調查亦發現,崇光百貨當年向屋宇署申請改建的文件,懷疑與計劃的用途不符。東角中心新翼於1993年落成,據當年獲批的佔用許可證(即入伙紙),原本可作零售的11樓被劃為百貨公司員工飯堂,12至16樓為辦公室。

崇光百貨2004年3月入紙屋宇署申請為新翼11至16樓加建扶手電梯,圖則亦顯示用途為辦公室。不過同一星期內,利福國際公開招股,招股章程卻顯示當時公司擬集資擴充崇光百貨,翻新東角中心新翼11至16樓,以開設有書店、水療中心、美容中心、髮型屋等的生活時尚服務中心,即SOGO CLUB。利福國際4月上巿,屋宇署5月開始陸續批出圖則,批出文件仍標明,11至16樓的用途為辦公室。屋宇署另一份於2014年批出的文件,亦再次引用2004年的文件,顯示崇光百貨新翼落成20多年間未曾將相關樓層之物業用途改為購物商場。

崇光百貨2004年入紙屋宇署申請為新翼11至16樓加建扶手電梯,圖則顯示用途為辦公室。

崇光百貨2004年3月入紙屋宇署,申報新翼11至16樓用途為辦公室,獲准人群密度為人均9平方米。

屋宇署一份於2014年批出的文件,引用2004年的文件,顯示崇光百貨新翼落成20多年間未曾將相關樓層之物業用途改為購物商場。

東角中心新翼於1993年落成,據當年獲批的佔用許可證(即入伙紙),原本可作零售的11樓被劃為百貨公司員工飯堂,12至16樓為辦公室。

負責監管的地政總署回應傳真社查詢時表示,署方於2001年批准有關大廈公契後,沒有收到要求修訂的申請。對於物業實際使用情況與地契要求不同長達16年,署方指,在地段內營運百貨公司、零售業務以及美容店等並沒有違反地契條款,即1993年批出的換地條件及2001年修訂書所作的修改。至於用途不符公契內容,署方稱,因大廈公契為業主、經理人和發展商訂立的私人合約協議,地政總署並非締約方,「不宜對該大廈公契作出評論」。

傳真社向地政總署追問,換地條件列明「土地受讓人必須遵守大廈公契條款」,若地段受讓人沒有遵從公契條款,地政總署為何不展開執法工作。地政總署回應稱沒有補充。

對於目前沒有更改公契的情況下,崇光百貨擅自將新翼12至16樓改為百貨公司,律師梁永鏗認為,或涉未經批准改變物業用途及違反地契。他指,很多時候政府批地前會跟發展商共同商定大廈用途,例如只可做醫院、工廠或倉庫等,會列明於批地條件,不過有時為了方便,會列明跟從大廈公契,「變相將公契套用在批地條件上」。梁永鏗指,雖然一般來說大廈公契是私人合約,但在換地條件規定要遵守公契的情況下,違反公契條款亦即違反換地條件,因此構成違反地契。

他又指,即使已申請會社牌照,不會因此而不受土地及建築物條例的規範,「如果未申請就更改用途,相關部門應要求先還原,當然有時有灰色地帶,可以找認可人士簽紙,補交圖則予屋宇署,至於(更改物業用途)是否獲豁免,要視乎地政是否容許這個用途。」梁永鏗指,「如果入紙申請時已打算做零售,裝修也是零售,甚至可能構成表面證據說明他們是偽造文件或者假聲明等。」

崇光百貨向屋宇署提交的文件所示用途與實際不符,除了涉嫌違反地契條款,亦因為物業用途由辦公室改為購物商場,相應人口密度增加,亦可能導致走火通道未達安全要求。

據民政事務總署回覆本社查詢,按會社的合格證明書內訂明可容納的人數,各層分別只可容納76人(11樓)、92人(12樓)、57人(13樓)、45人(14樓)、82人(15樓)及67人(16樓)。雖然崇光百貨為東角中心新翼11至16樓申請了會社牌照,包裝成「會員制」的SOGO CLUB,但記者過去半年多次視察,所有公眾人士均可自由進出相關樓層,運作與11樓以下的購物商場無異,亦無限制進入的人數(詳見另稿)。如按照購物商場的人群密度標準計算,則仍有可能未符合火警逃生出口門或走火通道的相關要求。

根據屋宇署《1996年提供火警逃生途徑守則》(《守則》),百貨公司3樓及以上購物商場樓層的獲准人群密度為人均4.5平方米,以東角中心新翼11至16樓面積計算則每層可容納約133至152人,如果加上舊翼辦公室人均密度9平方米計算,每層則可容納約214至391人不等。

根據《守則》,一個可容納201至500人的樓層,每道出口門最小闊度為1,050毫米。如新、舊翼可容納人數一併計算,翻查屋宇署2014年批出的圖則及記者實地量度,12至16樓各層至少有一道出口門的闊度為900毫米,較最低標準少150毫米。

《守則》亦指明,一個可容納31至500人的樓層,每層最少有2條出口路線。若將新、舊翼的可容納人數分開計算,由於東角中心全層僅3條走火通道,11至16樓新翼及舊翼每邊便只有1.5條走火通道,則不符合《守則》規定的最少2條走火通道要求。因此,不論新、舊翼可容納人數分開計算,或是一併計算,其相應的消防設施都未能達到要求。

崇光百貨12樓的一道出口門,據記者現場量度,闊度僅為900毫米,較最低標準少150毫米。

崇光百貨13樓的一道出口門,據記者現場量度,闊度僅為900毫米,較最低標準少150毫米。

崇光百貨15樓新翼與舊翼之間的走火梯

崇光百貨16樓新翼與舊翼之間的走火梯

註冊建築師關兆倫指,獲准人群密度是監管機構計算走火通道及相關設備的根據,使用方在改變物業建築時必須遵從獲屋宇署審批的計算,若違反規定,有可能影響意外發生時的逃生安全。

根據《建築物條例》,如建築物的用途擬有重大更改,計劃作出該項更改或授權作出該項更改的人,須給予屋宇署署長一個月通知。若屋宇署署長認為任何建築物的建造令該建築物不適合用作現行或擬作的用途,他可禁止將該建築物用作該擬作的用途。

屋宇署回覆查詢時確認,沒有收到相關樓層根據《建築物條例》第25條提交重大更改用途的通知,東角中心11至16樓全層為辦公室用途,亦未曾接獲非法更改用途的舉報。署方稱曾於5月中到場視察,沒有發現有關樓層的現有用途對樓宇結構或消防安全構成明顯危險。署方又指,由於相關樓層為持合格證明書會社,證明書訂明各樓層可容納的人數,符合屋宇署對走火通道的要求,上述根據《守則》的系數因而不適用於有關會址。

不過,雖然崇光百貨為東角中心新翼11至16樓申請了會社牌照,包裝成「會員制」的SOGO CLUB,但按SOGO CLUB的實際用途、即購物商場的人群密度標準計算,便未能符合火警逃生出口門或走火通道的相關要求。

傳真社於5月17日向利福國際查詢,曾否為11至16樓申請改變物業用途、相關走火通道不符最低要求有何回應、以及有否收過政府部門的警告,利福國際皆沒有回應,僅透過公關於18日回覆指,有關樓層已於2005年獲批相關會社牌照,並會進一步加強內部培訓及定時作出相關營運指引,確保日常營運配合法例規定。傳真社之後再查問利福國際是否知道有可能違反地契、與上市當年是否蓄意向政府申報假的資料,利福國際透過公關回覆稱沒有補充。




 

銅鑼灣崇光百貨(SOGO)

銅鑼灣崇光百貨(SOGO)

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