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地產商與鄉村之間的秘密協議在坊間一直屬於「都市傳說」，從來沒有完整的文件公開過，往往只是口耳相傳某人收受了多少利益去支持發展等，因此傳真社決定就此都市傳說進行調查。
地產商在新界發展不時會遇到地方鄉村勢力阻攔，為求發展項目順利展開，傳聞地產商一貫做法是與鄉村簽訂協議，確保工程不會有人出來反對，有如傳真社最新調查報道提到的「秘密協議」。
秘密協議在坊間一直屬於「都市傳說」，從來沒有完整的文件公開過，往往只是口耳相傳某人收受了多少利益去支持發展等，因此傳真社決定就此都市傳說進行調查。
要調查傳聞是否屬實，最簡單直接的做法就是「落區」，親身接觸各條附近有發展項目的鄉村，跟原居民村民、村長、族長、祖堂等各方人士探明該鄉村與地產商的利害關係。
記者在採訪期間，先後接觸過多名來自不同鄉村的新界原居民，他們都不約而同表示知悉地產商在鄉村附近發展地產項目前，都會先做足安撫鄉村的「地區工作」。例如地產商會先派人到村內「摸底」，了解村代表、祖堂及村民的習慣，然後再跟村代表就發展帶來的影響商討「福利」事宜，這些福利不外乎贈送金錢、轉讓土地、協助進行鄉村工程等。秘密協議往往以補償鄉村受發展影響所造成的損失，又或以村民康樂、社區和諧等理由，向鄉村提供「福利」。
值得注意的是，地產商單純向鄉村贈送金錢等利益不會構成問題，但若贈送事宜並非全體村民知情，並有附帶條件，這種做法就有可疑之處。
傳真社取得的「秘密協議」，列明與發展商簽約的一方要協助取得村內所有村民同意發展，並消除村民提出之反對聲音，「協助甲方向乙方所有村民取得該發展之同意，並同意及承諾若有部分村民又或乙方之所有村民提出反對該發展，乙方要立即盡辨(辦)法協助甲方取消上述之反對。」
協議書另一條款再重複強調，簽約方不會對發展提出任何反對，「乙方再次承諾一定要盡乙方之能力協助甲方取得政府批出該發展之同意，並且不會提出對該發展之任何反對。」村代表在村民不知情的情況下收取利益，並作出上述承諾，做法非常值得商榷。
今次秘密協議首次曝光的觸發點，源於地產商22年前送贈土地的承諾一直未有兌現，經過多次土地劃分之後面積更越縮越細。調查期間，記者更從各方知情人士口中得知，地產商原先指定鄉村祖堂簽收送贈土地，卻一直沒有如律師信中所指履行承諾轉讓。近年地產商口風一轉，變成指定由村代表簽收。知情人士指出問題核心在於村代表礙於身份問題，不宜直接管理祖堂土地事務，令土地轉讓一事膠著至今。
另外有多方消息指，地產商已經將原先承諾贈送的土地，在約一年前承諾向其他鄉村送贈，閙出了「一地送三家」(村代表、祖堂、其他鄉村)的羅生門事件。
記者調查期間，發現多個新界鄉村同樣出現類似情況，包括發展商送贈金錢或土地的承諾不曾兌現；承諾給予某些鄉村因發展帶來實質負面影響的補償拖欠多年；甚至聽聞有地產商向某些鄉村提供免息貸款取代現金賠償。不少座落在發展項目附近的鄉村都與地產商簽訂各式各樣的「秘密協議」，但在進行調查的兩個月期間，已聽聞有數宗原居民與地產商因協議引起的糾紛。
種種跡象都顯示，日後關於地產商在新界發展時與地方鄉村人士的衝突會越來越多。
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