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傳真社製首個樓宇維修公開資料庫數據分析顯示市場充斥圍標跡象

2017/04/11

FactWire傳真社從各界搜集逾220個屋苑的入標資料，涉及約3,000次顧問及承建商入標活動，製作成本港首個樓宇維修資料庫並公開予公眾。

香港正處於史上最興旺的樓宇維修高峰期，同時亦衍生出圍標問題。為了解樓宇維修市場實況，FactWire傳真社從各界搜集逾220個屋苑的入標資料，涉及約3,000次顧問及承建商入標活動，製作成本港首個樓宇維修資料庫並公開予公眾。研究圍標的專家協助傳真社分析資料庫，發現維修市場普遍存在圍標跡象，例如顧問費低、少數公司壟斷市場等，入標行為亦違背正常競爭下的商業行為。

傳真社去年6月開始公開收集樓宇維修資料製作資料庫，結果得到全港業主反貪腐反圍標大聯盟、顧問公司、大廈法團及市民提供，合共223個維修工程資料，包括205個住宅、10個工廠大廈及8個商業大廈，涉及2005年至2016年間顧問及承建商共2,997次入標活動，包括顧問入標865次，及承建商入標2,132次，平均每戶支付維修費約1萬元至70多萬元不等。

從資料庫的數據分析，113個具有效顧問入標資料的工程中，107個已選出顧問，但154間曾入標競投工程的顧問公司，只有48間曾經中標，有其中85個工程由25間顧問包辦，即約一成半入標公司承接近八成工程(見附表一及二)。

顧問費偏低的情況亦普遍存在，其中2005年至2010年間，有顧問費低至8,000元，亦有佔工程費低於百分之0.1；2010年至2016年則有明顯提高，一般數萬元至數十萬元。不過以資料庫中顧問費佔工程費的百分比計算，發現除了3個工程外，其他的顧問費佔工程費均低於百分之3，六成半低於百分之1，近一成低於百分之0.1。

有樓宇維修界人士表示，屋苑維修工程一般需時約一年半，若顧問費太低，專業人士的人工隨時低於最低工資。該樓宇維修界人士指，過往顧問費的計算是工程費一成，約10年前開始下降至只有百分之5至8，如果低於這個比例將難以抵消成本，顧問公司便很有可能向承建商收取回佣，影響原來顧問監察承建商的角色，甚至放寬收貨標準；而回佣涉及的開支亦會轉嫁業主。

承建商亦有類似情況，195個具有效承建商入標資料的工程中，有157個已選出承建商，但205間參與入標的工程公司，只有76間曾經中標，其中18間工程公司包辦一半工程，其中5間已佔去四分一，顯示少數公司在維修市場的活躍度甚高，佔據大部分市場份額(見附表三及四)。根據資料庫內142次擁有承建商出價排序以及中標結果的紀錄，發現有125次由入標價最低的3間公司中標，當中87次更是由最低價公司中標，可見業主都傾向揀選價錢較低的承建商。

為進一步了解樓宇維修市場的運作情況，記者先以被法庭裁定圍標的翠湖花園案作個案分析，並邀請一直研究反競爭行為、現於美國維克森林大學任經濟學系助理教授的梁天卓，協助提供分析數據的方法。

2013年通過大廈維修工程的翠湖花園，承建商香島建築有限公司以2.63億元中標，屬19間入標公司中的第三低價，其他18間公司入標價由2.49億元至3.96億元。傳真社上周四報道，以房屋署物業維修項目價格清單、按翠湖標書內容及業主大會通過的維修項目計算，在政府工程標準下，連同百分之15的合理利潤，工程價格是1.09億元。

翠湖花園的維修工程已被法庭裁定屬圍標，參與投標的19間承建商包括卓領工程有限公司、嘉群建築有限公司、源興工程有限公司、德寶建築工程有限公司、南華工程有限公司、德昌建築(發展)有限公司、恒裕建設有限公司、永豐工程發展有限公司、宏業建築工程有限公司、堅城(梁氏)建築有限公司、業晟維修有限公司、德保建築有限公司、強記建築有限公司、信豪(集團)工程有限公司、飛鴻建築(香港)有限公司、新昌建築有限公司、香島建築有限公司、天域建築有限公司及寶發建築工程有限公司。

從資料庫觀察，該19間公司大部分十分活躍，195個有承建商入標的工程中，173個出現該19間公司的名字，出現次數由1間至9間不等，只有22個工程沒有他們的足跡，而最終由該19間公司其中一間中標的工程共有35個。

「所謂『出貓不能太過分，競爭都要似層層』，圍標人士通常早在投標前已協調好，扮演甚麼角色去協助某公司中標。」梁天卓指，圍標手法萬變不離其宗，都是先以各種合法或非法方式令非友好的承辦商不要入標，然後再安排其他競投者出更高價作為掩護，令人以為中標者屬低價。

他續指，縱使圍標有掩護，但因為偏離正常商業行為，只要有足夠數據，分析標書或標價可以看到一些端倪，例如兩間不同承辦商因為各有不同成本計算，在規模及類型相若的屋苑，入標價錢的高低排序理應一致，但為了配合中標安排，自然會破壞了這種秩序，「A、B、C、D四間承建商他們圍標，會輪流去贏，這種輪流來贏的pattern(排序)，可能與他們的成本價沒有直接關係，所以去分辨有競爭及被圍標的市場，就是觀察出價及成本的關連性，如成本愈高，要維修游池、會所、外牆等等，標價理論上會隨之提升；但如果有圍標，例如『輪標』的情況，他們的出價與成本價的關連便不大。」

記者按梁天卓提供的方法，在資料庫中選取5間最活躍的工程公司作比較，包括宏業建築工程有限公司(入標104次)、現代建設(亞洲)有限公司(入標83次)、生興建築工程有限公司(入標82次)、德保建築有限公司(入標71次)及寶發建築工程有限公司(入標68次)，5間公司均有入標的工程共有13個。統計結果顯示，他們出價的排序在13個工程中全部沒有規律，以最活躍的宏業建築工程有限公司為例，有4次入標價在5間公司中最高，亦有4次屬最低。這13個工程，包括同屬中西區的中環新中環大廈、中環美樂閣、灣仔寶靈大廈、銅鑼灣銅鑼灣道50至58號等多座單幢樓，顯示相近規模、區域的工程，都有入標價排序沒有規律的情況。

另外旺角大角咀大廈於2012年及2013年先後兩次招標，2012年入標價由842萬元至1,764萬元，2013年則由1,182萬元至1,881萬元，兩次入標的19間承建商一樣，不過入標價卻完全不同，其中百達工程(香港)有限公司第一次入標價是最高，但第二次卻成為最低，相反利昌建築有限公司卻由最低標變成第3高標，其他17間公司的排序亦完全不同。

屋苑方面，大圍文禮閣及大埔八號花園同樣位於新界東、有4座，分別有640及527戶，維修方案亦相近，文禮閣於2010年通過的工程有18間承辦商入標，八號花園2014年則有9間入標，當中有4間承建商相同。該4間工程公司在文禮閣的入標價由高至低順序為宏業建築工程有限公司、生興建築工程有限公司、達興建築有限公司及寶豐建築工程(國際)有限公司，但在八號花園最高最低的價錢卻完全相反。

以同樣方法比較資料庫195個工程的入標紀錄，發現幾乎所有承建商的入標價都缺乏一致性，難以推斷哪間公司的經營成本屬高，哪間公司的經營成本屬低，有違正常商業競爭的行為模式。

梁天卓指，統計方法已排除成本上已可以解釋到訂定標價的考慮，包括地區、座數、工程項目等，如果剩下的不明因素仍有很強相關性，例如一同出高價，就有一定嫌疑，可能意味著兩者之間有一些枱底下的討論。

梁天卓指，圍標問題嚴重亦受到需求及供給的影響，「一來是需求剛性大，所謂黃金十年，好多樓老化需要維修；二來政府推出強制驗樓，令業主一定要在一、兩年內驗樓，選擇的時間少，自然被迫在要去接受一個比較高的價錢；同時間，外來公司比較難進入這個市場，所以選擇便會更少。」

他續指，業主對相關方面的認識及資訊不足夠，亦是令圍標猖獗的原因，「例如好多業主都不知道市價及合理維修價，整一幅外牆應該是幾錢，可能現在要花好多時間才找到一個公正判斷合理維修價。」他表示，圍標其中一個元素是市場資訊不流通，建議當局增加市場透明度，去減低業主被圍標的機會。

全港業主反貪腐反圍標大聯盟發言人兼立法會議員林卓廷，對分析顯示市場上普遍出現圍標跡象不感意外。他解釋，其實樓宇維修行頭很窄，表面上市場有很多工程公司，但事實上由三、四個集團共三數十間公司操控，很多公司只是扮演戲子角色，協助營造競爭假象，「好多時內定A公司中標，其後十幾廿間公司的入標價可能只是一個人負責入標，價錢是無譜，亂來的，總之高過中標公司就得，所以很多時候，一些公司在某屋苑開價偏低一點，在第二個屋苑就是極高價錢，完全不是打算中標。」

他續指，圍標集團的工程價不是用成本加利潤去計算，而是以業主的承受能力去巧取豪奪，例如一個單位可以負擔30萬元維修費，一千個單位便開價3億元，再反推算每個項目應該收多少錢，「3億聽落好多，他們就找不同公司，由3億、3.5億、3.6億、3.7億⋯⋯排到5億，業主以為收回來的標由3億至5億，那當然選一個平的，有20個標，其實他們不知道，3億已經是誇大一至兩倍。」