屋宇署廚房通風照明標準2012年鬆綁 納米樓即急增 去年落成量破紀錄

納米盤去年落成量創歷史新高,逼近1,000伙,傳真社調查發現,納米單位數量節節上升,與屋宇署2012年放寬開放式廚房的照明及通風標準有關。

政府

樓價持續高企,發展商為降低「上車」門檻,近年推出不少納米樓盤,去年落成量更創歷史新高,逼近1,000伙,其中最細的「龍床盤」面積只有128呎。FactWire傳真社調查發現,納米單位數量節節上升,與屋宇署2012年放寬開放式廚房的照明及通風標準有關。屋宇署指引容許無窗廚房出現,發展商隨即將酒店常用的「長方形盒子」設計大舉用於住宅樓宇,密集式的納米單位從此大幅增加。

「納米樓」是近年新興詞彙,政府從未正式定義,坊間普遍視實用面積低於20平方米(215平方呎),或實用樓面面積(即不計廚房、廁所及牆身等)低於15平方米(161平方呎)的單位為納米樓。以去年底入伙的屯門菁雋為例,大部分樓層有多達29個單位,其中23個為納米單位,最細面積僅128呎,比標準私家車泊位面積135呎更小,被稱為「龍床盤」。

記者5月參觀菁雋,全部開放式單位已售罄或出租,一個168呎的開放式單位正在裝修執漏。住戶邀請記者入內參觀,單位左面是無窗黑廁,行前一步便是長方型客飯廳,3呎睡床佔客飯廳約三分之一面積,床頭旁邊是開放式廚房,工作枱只夠容納鋅盤及一個電磁爐,為騰出空間放置洗衣機,鋅盤設計不足3吋深。單位左右牆沒有窗戶,只靠客飯廳盡頭的露台作自然採光。

住戶表示,以約270萬買入樓花作獨居用,「如果人多就不行了,結婚就不好住了這麼小」,又指廁所空間狹窄,「肥一點都都過不了,馬桶與洗手盆間距離太短,要坐入一點,如果不是會撞到頭。」

近年不少新樓盤出售時會附送基本傢俬電器,納米單位為了營造空間感,熱水爐、冷氣管道等通常會藏在牆內,有地產經紀介紹時直言維修起來「可能都頗大工程」,而抽油煙機、電磁爐等都鑲嵌在固定位置,更換時亦有一定難度。

納米樓數量飊升,可追溯自2014年。翻查屋宇署數據,2013年獲發施工同意書(俗稱動工紙)的納米單位僅有222個,2014年突然增加5倍至1,385個,2017年達到高峰2,945個,過去兩年則稍微回落,但仍維持過千水平。早年動工的納米樓近年陸續落成,運輸及房屋局最新數據顯示,納米樓去年落成量達982伙,創紀錄新高,佔去年整體落成量13,643伙的百分之7.2。


現時大部分新建納米單位格局都十分相近,同樣以開放式廚房及黑廁設計為主,單位緊貼單位而建,包括紅磡環海.東岸、北角尚譽等都可見到類似格局。傳真社翻查資料,發現納米單位數量飊升與政府引入限呎限量地及放寬對住宅開放式廚房要求的時間相當接近。

2010年時任財政司司長曾俊華在財政預算案中宣布,為了增加中小型住宅供應推出「限呎地」,透過賣地條款限制地皮可建住宅單位的數目及面積。翌年6月時任發展局局長林鄭月娥再宣布推出「限量地」,出售條件指定最低單位供應量,但並不限制單位面積。

兩項政策推出後,開放式廚房設計限制隨即放寬。《2011年建築物消防安全守則》就住宅建開放式廚房列出詳細的標準設計要求,容許以俗稱「廚房三寶」的裝置,即煙霧偵測器、消防花灑頭,以及一道不少於600毫米闊的半小時耐火牆,取代以往對廚房設半小時耐火門及1小時耐火牆的要求。

根據消防處紀錄,2011年獲批並落成的開放式廚房住宅只有120個。屋宇署於同年9月頒布《2011年建築物消防安全守則》後,開放式廚房住宅數目翌年隨即飆升至1,020個,增加逾7倍。截至今年3月,本港住宅於入伙時採用開放式廚房設計的單位約有38,070個。


雖然開放式廚房設計放寬,但《建築物(規劃)規例》規定,住宅廚房必須設窗,與現時大部分納米樓開放式廚房的無窗設計明顯有別。傳真社翻查資料發現,2011年消防安全守則頒布後,屋宇署再於業界論壇上進一步指示,接受將開放式廚房視為客飯廳的一部分去處理,令開放式廚房的設計限制再度放寬。

屋宇署每2至4個月會為認可人士、 註冊結構工程師及註冊岩土工程師舉辦論壇(APSEC Discussion Forum),回應業界對於執業及在建築條例演繹上的疑問。2012年5月18日的論壇摘要文件顯示,香港建築師學會代表提出住宅的開放式廚房通常設計成客飯廳一部分,建議毋須將開放式廚房分開處理,只需整個客飯廳的照明及通風符合要求便可,即按照《建築物(規劃)規例》第30條 (用作或擬用作居住用途或辦公室或廚房的房間的照明與通風)及第32條 (房間內任何部分與訂明的窗的距離的限制)規定設計。

學會又提議將整個客飯廳的通風面積稍微增加,以達到第36條對廢水設備房間的規定,即「不少於房間樓面面積十分之一的部分能直接向露天地方開啟」,並指如果客飯廳本身的布局設計獲屋宇署接納,加入開放式廚房後亦不應有其他額外規定,要求屋宇署確認有關做法是否可行。屋宇署當時回應表示,開放式廚房的大部分面積應面向房間窗戶,而為房間計算可開啟的窗戶面積時,可遵照規例第30條(2)(a)(ii)處理。

根據上述指示,開放式廚房毋須按照原先對廚房的規定設窗,可採用無窗設計,而整個客飯廳的照明及通風,則採用第30條(2)(a)(ii)只要求窗戶「最少有相等於房間樓面面積的十六分之一的面積能開啟」。

何鉅業:「如果我們看舊式設計,很多時候有個凹的井位是用作廚房採光,有個獨立窗戶,有此便利後就可以不需要了。」

開放式廚房獲准毋須設窗,而現時規例亦容許廁所無窗,納米單位都設計成「長方型盒子」。香港測量師學會前會長何鉅業解釋,「如果我們看舊式設計,很多時候有個凹的井位是用作廚房採光,有個獨立窗戶,有此便利後就可以不需要了。」

何鉅業指,省卻留作通風及照明的光井位置,單位之間能夠完全「牆貼牆」,密度提升可做到一梯多伙。「譬如地盤單位全幢樓有50米闊,其實我們基本上完全50米可以分開全部單位的房間、客飯廳,隔壁(單位)再有房間、客飯廳,這樣其實併起來單位(數量)比起如果加上廚房位的,一定會較多,如果這樣的情況底下,我們每一層樓可以增加到的單位數量就會大了。」

何鉅業指這種設計減少了外牆面積,令成本上有所節約,公眾地方例如走廊等也可縮短,設計亦有利巿區裏較窄較淺的地盤,可以開到更多面向街的單位,無需做到傳統一梯8伙設計的深度。他稱,「有時市區地盤很淺,如果後方還想開多些單位,就要預留多些空間在後方。所以單位本身愈淺愈好,那就可做到前後排。」


相比開放式廚房,無窗黑廁設計早於1997年已經出現,《建築物(規劃)規例》第36條本來列明浴室和廁所必須設窗,但屋宇署於1997年12月在《認可人士及註冊結構工程師作業備考》(PNAP)219發出指引,對「有關浴室和廁所的條文作出變通」,接受採用人工照明及每小時換氣5次的機械通風設施,可使用室外空氣來換氣或使用通風管道的裝置。根據指引,浴室和廁所只要有符合標準的人工照明及機械通風便可獲屋宇署接納,毋須設窗。作業備考由建築事務監督即屋宇署署長發出,過程毋須經過諮詢。

梁志堅:「發展商只知道看樓巿,哪種類型樓宇、哪個地區、買樓人士是哪些人、適合什麼價錢及呎數,就叫建築師畫(圖則)」

地產建設商會執委會主席梁志堅否認相關規例改動是便利了發展商興建納米樓,又強調納米樓出現只是迎合巿場需要,「發展商只知道看樓巿,哪種類型樓宇、哪個地區、買樓人士是哪些人、適合什麼價錢及呎數,就叫建築師畫(圖則)」,「每個大地產商都有數個建築師替他們看著辦」。問及業界曾否就規例改動與政府事前溝通,梁志堅多次否認,「政府不會理會你,它(政府)賣地招標規定你可以建多少個單位,你就要跟住不超出單位數目,以及最細不少於多少呎,你就跟住規例去做。政府不會教你做事,巿場是(發展商)自己搵。」

香港建築學會副會長余烽立當年有份出任APSEC委員,他承認屋宇署確立上述有關開放式廚房的照明及通風規定,對現時的樓宇設計有關鍵影響。他指起初是讓辦公室及酒店更改廁所及廚房採光及通風要求,後來發覺住宅都受影響,不夠「有效率」,因為現時單位愈來愈細,外牆面積愈來愈少,廁所及廚房分別都要窗的話,細單位圖則很難畫,「攞唔到外牆去做一隻窗」。他指變成開放式設計是「一舉兩得」,「人們又喜歡open kitchen(開放式廚房),只要解決到消防問題同採光通風問題就可以。」

余烽立:「人們又喜歡open kitchen(開放式廚房),只要解決到消防問題同採光通風問題就可以。」

他回應當年APSEC論壇相關討論時表示,「當時大家討論而已,不能說是(建築師學會)一個建議。」他又指廚房本身的採光及通風規定要求對住空曠位置較少,不及客飯廳嚴格,因此改動不是大問題。根據屋宇署有關照明及通風規定的作業備考,廚房的垂直採光系數為百分之4,較可居住的房間的百分之8低。

他承認有關設計便利了發展商興建細單位,但形容「單位太細都未必好住,一個人住可能都沒有所謂,兩個人住就不是太方便,只有一個空間。」

屋宇署2011年頒布消防守則及2012年確立開放式廚房通風及照明規例時,時任屋宇署署長為區載佳。他在任期間曾被指其寓所露台安裝趟窗涉嫌僭建,屋宇署其後發聲明稱該安裝工程屬於豁免審批工程,單位不屬僭建。他亦曾遭質疑屋宇署只檢控唐英年大宅僭建的相關人士,但沒有檢控大宅亦涉嫌僭建的時任候任特首梁振英,區否認不公平,並指兩宗案件性質不同。區於2014年退休,現為香港地產行政師學會副會長,至今仍不時參與公共事務,包括出任香港房屋協會監事會成員、土地及建設諮詢委員會非官方成員等。

屋宇署1997年發出《認可人士及註冊結構工程師作業備考》更改浴室和廁所照明及通風規定,時任建築事務監督兼屋宇署署長為梁展文,他其後曾轉任房屋署署長、房屋及規劃地政局常任秘書長,在任期間曾參與處理紅灣半島發展項目,被指向發展商新世界附屬錢司收取的契約修訂補價款額太低。他退休後以年薪300多萬元出任新世界中國地產出任執行董事及副董事總經理,惹收受延後利益之嫌,立法會更因此成立調查委員會,調查結果批評梁受聘新世界中國地產顯然有利益衝突的問題及不恰當。

傳真社向屋宇署查詢,《2011年建築物消防安全守則》頒布前對開放式廚房的照明及通風規定準則為何、不設窗戶是否違反《建築物(規劃)規例》對廚房窗戶的要求、開放式廚房毋須設獨立窗戶的決定為何放在APSEC論壇中由屋宇署確認做法,而非經諮詢後修改《建築物(規劃)規例》,至截稿前未獲回覆。

整合差餉及物業估價署過去10年資料,私人住宅平均實用樓面面積逐步下跌,發展商興建的單位愈來愈細。2010至2015年動工的私人住宅平均實用面積界乎400至600呎,2016年降至平均326呎,其後一直維持在300多呎水平。

根據香港房屋委員會文件,過去3年編配的1人公屋單位實用樓面面積為160呎,2人公屋單位面積為240呎。納米樓實用樓面面積少於161呎,如果參考公屋單位為標準,即大部分納米單位面積比公屋更細,最多只適合一人居住。

現時納米盤租金高昂,以佐敦AVA62為例,173呎單位月租12,000元,平均呎租約69元;屯門菁雋170呎單位則月租7800元,平均呎租約46元。

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